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建筑央企:布局城市綜合開發業務的必要性

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【摘要】:
城市綜合開發項目的實施,解決了地方政府在城市建設中的資金難題,加快了地方項目建設,促進了產業招商引資和城市配套功能完善,這將給建筑央企帶來更大的市場機會,有助于實現區域市場的進一步深耕。

建筑央企:布局城市綜合開發業務的必要性

 

 

 

作者:正略金融研究所城市發展投資研究二組
組員:鞏駿、劉劍鋒、丁曉巍
指導專家:陳睿、張少銳

 

城市綜合開發項目的實施,解決了地方政府在城市建設中的資金難題,加快了地方項目建設,促進了產業招商引資和城市配套功能完善,這將給建筑央企帶來更大的市場機會,有助于實現區域市場的進一步深耕。

 

 

01

城市綜合開發的內涵及分類

 

 

1.業務內涵

 

城市綜合開發作為一項以土地為核心勞動對象的復雜系統工程,涉及城市規劃、投融資、開發建設等多個體系。其中政府、市民(村民)、主導產業經營企業、城市建設者、城市運營商、地產開發商、基本服務運營單位等主體是城市綜合開發活動的主要參與者和利益相關方,在城市綜合開發不同環節、不同階段參與相關活動,參與環節和參與方式深度的差異,便形成了城市綜合開發不同商業模式的差異(見圖1)。

 


圖1:城市綜合開發核心模塊示意

 

2.類別劃分

 

城市綜合開發業務的類別劃分,通常有價值鏈維度、主體維度、空間區位維度、商業模式維度等劃分方法,本文主要介紹商業模式維度的劃分,具體內容如下:

 

城市綜合開發業務的商業模式隨政策變革和市場需求不斷創新,逐步由傳統的土地整理總承包模式進階為政企合作、產城融合的整體開發模式。正略咨詢將傳統的土地整理總承包界定為1.0階段,主要內容為施工總承包;將土地綜合整理界定為2.0階段,主要內容為土地一級開發,包括土地整理、配套設施建設等;將一二級聯動開發界定為3.0階段,主要內容為土地一二級聯動開發,即在土地綜合整理的基礎上增加了房地產投資開發的內容;將一二三級聯動開發界定為4.0階段,主要內容為土地一二三級聯動開發,即在一二級聯動的基礎上,增加產業導入和產業運營服務等內容。就4.0階段的城市綜合開發項目而言,主要的模式包括PPP+EPC、PPP+產業運營、ABO片區特許經營、EPC+O等類型。

 

當前,在財金10號文出臺的背景下,政府購買服務、純政府付費型PPP模式受阻,既有購買服務,又有采購工程的混合型ABO正日益成為城市及區域綜合開發領域的首選。

 

經過四個階段的演進,4.0階段的城市綜合開發項目,涵蓋投融資、價值策劃、施工建設、產業發展服務、資產運營等多個環節,涉及的范圍較前幾個階段更廣、開發時間更長,資金需求量巨大。為此,需要城市綜合開發企業從組織機構、人力資源體系、資金融通和管理等多方面通過不斷創新給予強有力的保障性支撐,在產業鏈上不同環節精準發力。

 

尤其對于建工背景的城市綜合開發企業而言,由于其中的產業發展環節挑戰較大,目前實效有限。一方面應加強此環節的外部優質資源整合,另一方面要充分評估具體項目的相關風險,慎重涉足。

 


圖2:城市綜合開發商業模式演進的四個階段

 

 

02

建筑央企布局

城市綜合開發業務的重大意義

 

 

通過對城市綜合開發業務定義和主要特征的研究,正略咨詢認為布局城市綜合開發業務對建筑央企意義重大,主要體現為如下五個有助于:

 

1.有助于參與市場競爭,拓寬發展空間

 

通過進軍城市綜合開發業務領域:

 

一是進一步順應了當前投資帶動工程建設的行業發展趨勢,有助于提升建筑央企傳統主業的競爭能力。

 

二是通過進入城市綜合開發業務領域,成為城市綜合開發項目的操盤者,使得建筑央企在城市開發建設相關的業務領域占據較目前更為有利的生態位,從而提升建筑央企整體的競爭能力。

 

三是通過進入城市綜合開發業務領域,為水務環保、新能源、新興房地產、高端裝備制造等戰略新興業務提供區位條件優越、配套資源完善的發展平臺,促進建筑央企的可持續發展。

 

2.有助于帶動傳統主業,實現轉型發展

 

城市綜合開發對建筑央企主業帶動和轉型發展具有積極的促進作用:

 

一是由于城市綜合開發項目存在可充分發揮建筑央企既有業務相關經驗積累和資源優勢的多個業務環節,如價值策劃、基建工程、配套房產開發等。因此,建筑央企通過進軍城市綜合開發業務領域,可充分帶動傳統主業發展,提升傳統主業的可持續發展能力。

 

二是通過進軍城市綜合開發業務領域,實現由乙方轉型甲方,形成更具資源支配力、更具話語權和影響力的高維業務形態,有助于建筑央企整體能級的快速躍升。

 

3.有助于創新商業模式,貫通全產業鏈

 

通過發展城市綜合開發業務,有助于改變目前集團各業務板塊總體上各自為戰、分散突圍的經營格局,構建集成創新的商業模式,實現投資、建設、運營全產業鏈的全面貫通和充分的內部協同聯動,形成價值創造的乘法效應。

 

從城市綜合開發業務過往實踐來看,一級開發階段即可以貢獻較高的前期階段性回報,如征地拆遷環節8-10%的固定收益、工程承包環節15-20%的盈利空間。通過前期投資的快速回收可以進一步支持項目后續階段的發展,或者形成對新項目的滾動投資能力。在此基礎上,通過一二級聯動實現資金向資產的快速轉換,以一級土地投資帶動二級業務實現投資額向資本項下可變現資產的轉換,并進一步實現新利潤和產出點。

 

通過這一產業鏈高效銜接的快速周轉模式,讓同一筆資金持續二次、多次投資,實現資金的高效疊合運用。

 

4.有助于對接國家戰略,彰顯央企責任

 

推進新型城鎮化建設是重要的國家戰略之一。當前,我國已進入全面建成小康社會的決定性階段,既處于經濟轉型升級、加快推進社會主義現代化建設的重要時期,也處于城市化深入發展的關鍵時期。

 

根據中央精神,城市化建設是中國全面建設小康社會的重要載體,是實現中央“保增長、促民生”相關目標的必然要求,是政府對沖經濟下行壓力、進行逆經濟周期調控和產業結構轉型升級的重要抓手,也是為實現“新四化”同步發展、推動區域一體化協同、促進社會全面進步而對政府提出的必然要求。

 

通過進軍城市綜合開發市場,可充分彰顯建筑央企承擔社會責任、惠澤民生的格局與擔當。

 

5.有助于融入地方經濟,深耕區域發展

 

在發展城市綜合開發業務過程中,建筑央企依托自身央企背景優勢,整合自身全業務板塊資源,通過城市綜合開發項目的一二三級聯動,重點抓住政府職能轉變及投融資模式變革的市場機遇,大力推進“政府支持、企業運作”的局部或全域城市綜合開發項目,實現政企優勢互補、利益共享。

 

同時,在實施城市綜合開發項目的過程中,可通過開展政企協同建設、聯動招商、干部交流等全方位、多層次、立體化合作,實現互利共贏。城市綜合開發項目的實施,解決了地方政府在城市建設中的資金難題,加快了地方項目建設,促進了產業招商引資和城市配套功能完善,這將給建筑央企帶來更大的市場機會,有助于實現區域市場的進一步深耕。

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